Почему студии становятся самым ликвидным активом на рынке?

Рынок недвижимости подошел к редкой точке: спрос на компактное жилье остается стабильно высоким, а предложение сокращается. То, что раньше считалось просто доступным входом на рынок, превращается в дефицитный формат с собственной инвестиционной логикой.

Студий становится меньше

По данным «Метриум», с мая 2025-го по май 2026 года количество квартир площадью до 40 кв. м в продаже в бизнес-классе старой Москвы сократилось на 18%, а их доля на рынке — с 27% до 25%. Еще заметнее динамика в сегменте студий: по итогам 2025 года их предложение в бизнес-классе уменьшилось на 37%, до 2,1 тыс. лотов, а доля упала с 14,6% до 10,4%.

В июне 2026 года число студий в продаже в старой Москве сократилось еще на 33% год к году — с 7 480 до 4 903 лотов. Для сравнения: предложение однокомнатных форматов снизилось на 13%, двухкомнатных — на 10%, трехкомнатных — на 6%. Студии уходят с рынка быстрее всех остальных форматов.

Ликвидность лота определяется не только ценой квадратного метра, но и абсолютным бюджетом покупки, широтой аудитории и качеством продукта. В первом полугодии 2026 года средняя площадь студии в бизнес-классе Москвы составляла 29,5 кв. м, средняя стоимость — 18,3 млн рублей. Формат подходит и для жизни, и для аренды, и для перепродажи — а сокращение аналогичного предложения работает на ценность каждого конкретного лота.

Новые нормативы меняют экономику компактного жилья

Тенденцию усиливают изменения в регулировании. С 1 августа 2024 года в Москве не согласовываются новые проекты с квартирами и студиями площадью менее 28 кв. м. Это ограничивает появление на рынке наиболее компактных форматов и делает уже существующие лоты такого метража более редким продуктом.

Дополнительным фактором становятся новые требования к обеспеченности жилых проектов машино-местами, утвержденные Москвой 5 августа 2026 года: 0,8 места на квартиру площадью до 70 кв. м, 1,2 — от 70 до 100 кв. м и 1,6 — свыше 100 кв. м.

Для проектов с высокой долей компактных квартир это означает большую инфраструктурную нагрузку в расчете на общее количество лотов и, соответственно, более сложную экономику. В совокупности с ограничением на минимальную площадь это создает предпосылки для дальнейшего сокращения предложения студий в новых проектах.

Среда важнее квадратных метров

Дефицит сам по себе не делает любую студию привлекательным активом. В бизнес-классе покупатель оценивает продукт целиком: локацию, архитектуру, инфраструктуру, сервис, окружение. Компактный формат раскрывается именно там, где качество среды компенсирует небольшую площадь — тогда небольшая квартира перестает быть компромиссом и становится осознанным выбором.

«Зорге 9»: компактность в масштабе целого квартала

Студии 15–27 кв. м в готовом квартале бизнес-класса «Зорге 9» на Ходынке — точный пример этой логики. Рядом — Ходынское поле и Березовая роща, крупнейший ТРЦ в Европе, четыре станции метро в пределах 10 минут, около 5 минут на автомобиле до «Москва-Сити» и 15 минут до центра города.

При компактной площади резидент получает инфраструктуру целого города в миниатюре: собственный парк 2 га, фитнес-центр 3000 м² с бассейном 25 м, рестораны, магазины, салоны красоты. Приватную часть жизни формируют консьерж-сервис 24/7, доступ по Face ID и более 500 камер видеонаблюдения на территории.

Соседство с деловым центром «Москва-Сити» и развитие офисного кластера «Большой Сити» создают устойчивый спрос со стороны арендаторов — что делает такие лоты интересными не только для жизни, но и для инвестиций.

Компактность, локация, инфраструктура и сервис в «Зорге 9» складываются в цельный продукт. Именно такое сочетание формирует ликвидность актива, устойчивую к сокращению предложения на рынке.